5月纯新盘放量入市 高端项目仍是市场主角

　　5月纯新盘占比50%

　　根据统计数据显示，5月份有46个项目将陆续进入市场，其中不乏原定于4月前后推出，但是由于种种原因推迟入市的楼盘。

　　从环线位置上来看，5月开盘的项目有近半数位于5环以外区域，共计22个，如金隅七零九零、金隅万科城、龙湖·花盛香醍、保利西山林语、顺驰领海等项目；四至五环之间有14个项目开盘，如天鹅湾四期、远洋·万和城、银谷·美泉、设计师广场等；三至四环间有4个项目入市，包括西海2008、优筑二期、万泽·御河湾以及奥东18；二至三环间有6个项目开盘，分别是cuv国际公寓、凯德品元、丽水莲花、紫御府、信堡水岸公馆和悦园；二环内则暂无新增供应。

　　从区域上来看，5月崇文、西城、东城三区暂无供应量，而朝阳区和海淀区的开盘个数处于并列第一的位置，分别有9个项目入市；昌平区和大兴区同有7个项目计划开盘；其次是通州区有4个项目开盘，丰台区有3个项目面市，宣武区及顺义区各有2个项目上市，房山区、石景山区和怀柔区则各有一个项目出击5月京城楼市。

　　此外，5月新盘供应的特征之一是纯新盘供应大幅增加，占比高达50%。由于每年5月是楼市成交和供应的高峰期，许多一再推迟开盘的项目选择在这一“黄金”时段推出产品。同时，5月份楼市供应的另外一个特点是是北部新增供应多于南部，东部新增供应大于西部，大多数市场供应集中在东部北部地区，作为现阶段居住热点区域的昌平、通州两区在下月仍会有较多放量，由于两区均距中心城区较近，通过高速公路与市区相连通，与其他郊区县相比，在道路交通、轨道交通规划以及生活、市政配套等方面的优势更加明显，这些区域的放量值得购房人予以关注。

　　公寓、别墅类高端项目

　　成为供应主流

　　5月份入市的项目中，公寓和别墅类产品占比较高，公寓类项目有15个，占比33%，五环内新增供应多为公寓项目，如奥东18、优筑、cuv国际公寓、天鹅湾等；别墅类项目8个，占比17%，如龙湾别墅·和院、龙湖·花盛香醍、顺驰林溪别墅等。

　　同时，5月新开盘项目中很大一部分为品牌地产集团旗下产品，如龙湖、万科、顺驰、金隅嘉业、保利地产等，品牌地产的影响力将使得这一部分项目优先受到购房者的关注。

　　由于国家一再限制对别墅用地的供应，别墅的稀缺性日益显现，在国民经济持续高速增长的情况下，不断增加的高收入群体中有更多的资金流向别墅市场，形成强劲的购买力，别墅需求保持着迅猛增长的势头，供需比例失衡使得别墅日趋成为紧俏产品。5月供应的别墅分别位于顺义中央别墅区、昌平别墅区和怀柔、大兴等区域，产品形式覆盖了独栋、联排、叠拼等全部别墅类型，预计会受到高端购房人群的追捧。另外，5月入市的公寓项目多分布于五环以内区域，由于别墅和公寓项目的比例占全部开盘量的50%，高端产品的价位对整体均价将会产生拉升作用，预计5月房地产市场均价将有所上涨。

　　商品住宅成交数字小幅下滑

　　虽然，5月新盘供应数量有所上涨，但受到市场观望情绪的影响，楼市整体成交量仍显波澜不惊。以5月12日至5月18日一周的成交量为例，该周新开盘项目14个，开盘均价为13849元/平方米，环比下降26.56%。新增供应量整体套均面积为148平方米，环比下降3.9%。

　　成交方面，该周商品住宅成交各项数字小幅下滑，商品住宅销售套数为1884套,商品住宅成交面积230228平方米,环比分别减少7.92%、5.53%，同比下滑明显，分别降低了29.52%和34.49%。其中期房商品住宅销售套数为1582套，期房商品住宅签约面积为187993平方米，环比减少6.83%和1.70%，期房商品住宅销售套均面积为119平方米，环比增加5.31%。现房商品住宅销售套数为302套，签约面积为42235平方米，环比分别减少13.22%、19.49%，现房商品住宅销售套均面积为140平方米，环比降低7.28%。

　　对此，中大恒基不动产营销总经理赵晨明认为，2008年京城楼市“回暖”速度较往年明显放缓，市场供应量和成交量双双低于去年同期水平。许多开发商由于对后市预期的不确定，采取了谨慎入市的态度，致便很多项目一再推迟开盘时间，导致春节后市场整体供应量偏低。另一方面，货币从紧的政策也导致开发商从银行融资难度加大，开发周期被拉长，市场供应进一步被抑制。而楼市整体成交量的走低，则是因为2007年底以来房价的上涨幅远大于市场购买水平，加上政策调控力度加大，投资性需求被有效控制。

　　同时，今年被炒得火热的“拐点论”使众多消费者对未来房价的预期发生改变，也造成了近期楼市成交量的低迷。目前，京城楼市正处于市场调整期，小户型的放量明显增加，中小户型、中低价格的楼盘成交量明显好于高档商品住宅，说明市场主要购买力为自住型消费者，投资性需求在一定程度上得到了压制，随着5月楼市供应量的增加，市场“回暖”速度将显著加快。