一月内连续推出69幅工业地块 上海工业项目发展过剩

度过了土地供应的低迷时期，这次上海市房地局终于开闸，但推出的却是25幅工业地块。

3月2日，上海市房地局发布了今年第二个工业用地地块出让公告，共有25幅土地，分别位于南汇区、金山区、奉贤区、青浦区、嘉定区5个地区。奉贤区域此次出让的地块最多，共10幅地块。

在上个月上海市房地局2号公告中，已经推出了44幅工业用地。短短的一个月内，连续推出69宗工业地块，未来形成供应后，工业地产将出现井喷之势。

工业用地价格攀升

“现在能在上海独立拿地的大多是上市公司，从2007年的上海市土地交易公告中可以看出，目前住宅用地出让较少，中小开发商要么和其他公司合作项目，要么到外地去做项目，在这种情况下，一些开发商把目光转向先前比较冷门的工业地产上。”上海泰麒房产工作分析师何凌飞表示。

事实上，这次出让的工业地块位置优越，如公告中最受关注的奉贤区港文路东侧、海杰路北侧地块，该地块的竞买保证金最高，为240万元。

高力国际调查显示，2007年上海主要工业区的工业地产空置率探至历史低值，达到2.4%；工业地产租金却同比上涨12.1%，达到每天每平方米0.87元。

尽管租金上涨，但去年上海工业用地的售价达到每平方米人民币3777元，开发企业的投资回报却因此而被“吞掉”。工业地产投资收益率小幅下降主要受到工业用地招拍挂政策的影响，分析人士认为，原先工业地块多为协议转让，价格比较模糊，而随着工业地块进行招投标全面执行，地价快速攀升。

另外，国家鼓励工业地产的发展给开发企业带来利好消息。“一些企业敏锐地体察到政策导向，转向发展工业地产，亦会产生以工业土地为基础，多元化发展的全新地产经济。”何凌飞表示。

据了解，目前招商地产、上海复地等企业都对工业地产开发表现出极大兴趣。

沪工业项目过剩之嫌

上海招商网分析师指出，凭借着高达7%～12%工业地产出租回报率，上海已经成为大型国际物流运营商和物流地产开发商进入中国的首选门户。尽管地价上涨，但与其他发达国家相比，中国的工业土地、工业物业价格还非常低廉，因此，工业物业的租售价格还有很大的上升空间。

尽管工业地产的发展前景被看好，但难免有产品单一、同质化的问题。继上海宝山“台鼎”项目以总部工业园区的概念推广后，一些开发商频频效仿，使该类产品供应量增大。

事实上，以总部工业园区名义出现的工业地产已经过剩，据仲量联行统计，上海将在2008年约有92万平方米的同类地产项目供应，跨国公司区域总部的增长亦难以消化如此密集的供应。

分析人士指出，沪上工业地产将面临尴尬局面，部分工业地产开发商对产品定位并不准确，在土地批租价格相对低廉以及没有明确的客户群等因素制约下，纷纷跑短线，出售物业而非考虑长线持有，可能会造成产品积压；此外，由于工业地产销售周期比较长，供应量增加，整个市场的销售周期将被拉长，开发企业不得不为破解回笼资金压力而寻求出路。