聂梅生：目前楼市交易量下跌 处于滞涨初期

　　地点：中国海南博鳌·索菲特酒店

　　▲ 以下为全国工商联房地产商会会长聂梅生女士在本次论坛上所发表的开幕主旨演讲

　　主持人：2008年，我们中国地产突然变得无比喧嚣，业内发出的或是“拐点”，或是“百日巨变”声音，让我们觉得这个行业本身开始不和谐。整个2008年的中国宏观经济与中国地产在一片迷惘和悲观的声音中不知所措。境外金融及经济危机接踵而至；境内通货膨胀与宏观调控形势严峻，加之天灾人祸不断。2008年房地产市场的箫条周期超过往年，国际资本市场不再看好内地房地产。

　　这一切的一切面前，我们甚至来不及调整自己的心态去思考，我们不得不面对。今天，就让我们停下来，细细地听一听，想一想。今天上午会议的主题是“变局、政策”，下面请出全国工商联房地产商会会长聂梅生女士做主旨演讲，有请！

　　聂梅生：各位领导、各位嘉宾上午好！很高兴这次来到博鳌参加这次很有意义的论坛。我们这个行业在这次赈灾中做出了很大的贡献，不知道其他行业统计的情况如何，到现在为止我们到了24.36亿人民币，其中商会会员的捐赠达到60%，所以在这次国难中我们做出了自己的贡献。

　　下是“面回到今天发言的题目走出房地”。当前说是迷局也好、变局也罢，将来的走向我认为取决于以下三个方面：第一是政策层面；第二是市场的形势；第三是开发商的资金链。这三个方面将决定下一步行业的发展。

　　首先我们说一下政策走向，政策走向取决于宏观调控、宏观经济层面，在央行这样的政策之下我们看到2007年国家GDP增长11.9%，一季度已经到了10.6%，虽然二季度没有出来但继续走低。再看房地产投资，投资过热的现象也有减缓的趋势。从国家统计局发布出来的消息，经济增长过热的问题得到了缓解，但是经济从紧肯定不会放送。央行三次调整准备金，达到了17.5%。由于股市大跌，居民的存款比去年有所增加，所以在货币金融政策看不出走低的局面。

　　再看一下房地产行业，我们这一块的投资增长了32%，我们是不是过热了，那边是热了还是降了。环比是在下降，但是下降比较慢，每个月是零点几。实际上在2007年圈定高低价付出的代价。再看房价，昨天晚上报出来的是同比房价增长9.2%，下降0.6个百分点，是10.0降到9.2不少了，环比下降，同比增长。去年是从三季度涨的，二季度并不明显。

　　分析了房地产各方面的关系，比如说经济这一块是发改委、中央政府、央行去分析国民经济；金融这个层面是银监会、央行控制；财政收入由财政部去分析。商会肯定是从房地产行业和企业来分析的，看看是不是能说明一点问题。

　　现在2007年拉动GDP增长的是三驾马车，现在进出口显然是在下降的，今年又要又好又快的增长，房地产是跳到投资，在投资当中占20%，又跳到消费，去年支付房价、支付买房绝对是很好的消费。

　　我们看一下二战之后发达国家，看一下美国、日本和法国，这些都是我们将来要赶上的国家，他们在二十年房地产的GDP都超过20%。美国早就过了购房的消费热，到现在发生次贷的时候，它的房地产GDP依然在10.5%。

　　一个是现金收入，现在中国的房子达到了82%，在座的有政府官员，正在建设大量的廉租房、经济适用房，现在通货膨胀率刚刚低于8，居民存款的利息大概低于3。在这种情况下市民没有办法选择，只有选择存款较少。如果房价像股价的话，势必要受到威胁，现在没有受到威胁。老百姓当然钱越多越好，股市不能越来越少，投入越来越少的话就没有办法增值。我们看一个教训，日本1990年日本的地产股价，1990年以后日本房价一落千丈，形成了大量的闲置资产，股票和房产的下降造成的损失相当于当年GDP的90%，造成了日本经济十年不振，这个后果是非常严重的。

　　央行十六次调整准备金，现在还在继续，今年的局面是这样的，个贷余额是3万亿，由于个贷是中长期贷款，所以每年银行利润的贡献率是20%，我们在资产中存在15-20，开发商的资金链中也是15-20，差不多都是20%的大势。当前是什么样的情况呢？首先是楼市交易量萎缩，如果楼市不好会造成大量的人心恐慌。现在我个人认为是交易量萎缩，房价居高但交易量下降。大概这么一个转变。

　　我想分析一下房地产对财政的影响。我查了一下研究报告，其中是关于财政报告，去年的收入是9100多亿，每年增长40%，绝对是高于GDP好多倍。其中招拍挂占9100亿中的80%，是通过举牌的。现在土地这一块的收入加上和土地有关的税收占政府财政的40%，这是很大的一块。我们再看一下成本，土地层面是20%-40%，全国大概是20%-40%，税费占到30%-40%。目前是市场流开很多，价格有所下降。这一点是影响到地产业、影响到收入，影响还是很大。在保障性住房当中，我看了一下报告，从2005年开始保障性住房是400多亿，土地要出241亿，公积金的收入72亿，财政拨的只有83亿，就是这样拨的。

　　最后，我认为今年面临的灾害，有雪灾、震灾等各种灾害，但是还没有房灾、楼灾吧，这是来之不易的，是我们要珍惜的，可以称之为险情但不要悲观，首先我们应该建立一种保障体系，我们应该平衡发展。二是政策的节奏应该适当，像直接融资这块应该加强，投资、消费这些方面都应该有决策，同时我们希望企业安全第一，及时调整扶持贷款度过当前的政策时期，实施企业升级、改变发展策略，实现长线的发展。总而言之，国家的利益、企业的利益、个人的利益是连续在一起的，一荣俱荣、一损俱损，谢谢。（编辑：娄晓）